Recht zur Mietminderung von 30 Prozent wegen Ausbauarbeiten - Mietvertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts unwirksam

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied, dass Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit einem Dachgeschossausbau, einem Baugerüst, verklebten Fenstern und großen Putzschäden eine Mietminderung in Höhe von 30 Prozent der Bruttomiete rechtfertigen können. Ein mietvertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts während der Instandsetzungsarbeiten ist unwirksam (Az. 17 C 96/21).

Im Streitfall kam es ab Januar 2021 an einem Wohnhaus zu umfangreichen Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Das Wohnhaus wurde eingerüstet, sämtliche Fenster wurden mit Folien verklebt, das Dachgeschoss wurde zudem ausgebaut, wodurch es zu lauten Klopf- und Schlaggeräuschen kam. In der darunter liegenden Wohnung entstanden erhebliche Putzschäden an der Decke. Aufgrund der Beeinträchtigungen beanspruchten die Mieter der Wohnung eine Mietminderung. Dies lehnte die Vermieterin ab und verwies auf eine mietvertragliche Regelung, wonach bei Instandsetzungsarbeiten kein Recht zur Mietminderung besteht. Daraufhin erhoben die Mieter Klage.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied zu Gunsten der Mieter. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB stehe ihnen ein Recht zur Mietminderung zu. Eine erhebliche Beeinträchtigung wegen der umfassenden Bauarbeiten, der Einrüstung und der Putzschäden stehe außer Frage. Insgesamt können die Mieter die Bruttomiete um 30 Prozent mindern. Die Minderungsquote wurde wie folgt gebildet: Dachgeschossausbau 12 Prozent, Gerüst 5 Prozent, verklebte Fenster 5 Prozent und große Putzschäden 8 Prozent. Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Minderungsrecht nicht aufgrund der mietvertraglichen Regelung ausgeschlossen. Die Regelung sei für den Mieter nachteilig und damit gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.